Kredyt hipoteczny w Polsce – aktualne warunki

Jednym z największych wyzwań finansowych jakie podejmujemy w życiu jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup własnego mieszkania. Zobowiązanie na 20 czy 30 lat sprawia, że nie wszystkie sytuacje da się przewidzieć, dlatego przed złożeniem wniosku kredytowego warto dobrze poznać jego mechanikę oraz stawki oprocentowania. Poniższy poradnik to absolutne minimum, które musisz znać i które pomoże Ci znacząco ograniczyć koszty kredytu hipotecznego.

Jak działa kredyt hipoteczny?

Większości ludzi kredyt hipoteczny kojarzy słusznie kojarzy się z zakupem nieruchomości, jednak odnoszę wrażenie, że wielu kredytobiorców nie do końca rozumie na co tak naprawdę się decyduje. Efekty tej niewiedzy na bieżąco obserwujemy w mediach, gdzie jak bumerang wraca temat tzw. „frankowiczów”, których dług pomimo regularnych spłat stale rósł.

Szczególny charakter kredytu hipotecznego (duża kwota kredytu, długi okres spłaty) sprawia, że banki znacznie dokładniej weryfikują potencjalnych kredytobiorców, a także wymagają większego zabezpieczenia. To zaś sprawia, że procedura uzyskania kredytu hipotecznego jest bardziej zawiła i często nie do końca zrozumiała nawet dla osób zainteresowanych tematem.

Ważnym terminem, który nie dla wszystkich jest jasny, a który pojawia się już w nazwie kredytu jest hipoteka. Jak wspomniałem wcześniej w przypadku tak dużych i długich kredytów banki chcą jak najlepiej się zabezpieczyć przed sytuacją, w której dłużnik przestaje płacić. Hipoteka jest właśnie zabezpieczeniem i oznacza możliwość dochodzenia przez bank należności z nieruchomości, na której została założona. Hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej i obowiązuje ona aż do chwili spłacenia wierzytelności (kredytu).

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce

Przyjęło się mówić, że kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz. Choć w skali całego kredytu nierzadko musimy oddać dwukrotność (albo i więcej) tego co pożyczyliśmy to i tak oprocentowanie roczne jest znacznie niższe niż w przypadku kredytów gotówkowych.

Według danych serwisu TotalMoney.pl obecnie (listopad 2017) rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce waha się w granicach 3,36% – 5,04%, przy czym dotyczy to wyłącznie kredytów udzielanych w złotówkach. Niektóre banki udzielają także kredytów w innych walutach, np. w funtach czy euro, jednak zgodnie z najnowszą wersją Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego dostęp do tych kredytów jest znacząco ograniczony. Sprawę ograniczeń dokładniej opisałem w tym artykule .

Jeśli należysz do grona czytelników na wyspach z pewnością zainteresuje się oprocentowanie kredytów hipotecznych w funtach. Obecnie tylko trzy banki oferują także kredyty. Są to Deutsche Bank, Alior oraz Pekao. Na dzień dzisiejszy najkorzystniejsze warunki oferuje Deutsche Bank, bowiem RRSO kredytu funtowego wynosi jedynie 4,03%.

Warto dodać, że podane stopy oprocentowania mogą się zmienić w trakcie trwania kredytu. Żeby zrozumieć dlaczego tak się dzieje, najpierw trzeba się zastanowić co składa się na rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego?

Składowe kredytu hipotecznego

Perspektywa 20 czy 30 lat to mnóstwo czasu i jak pokazuje historia, ryzyko że inflacja zauważalnie (żeby nie powiedzieć gwałtownie) wzrośnie jest dość spore. Ryzyko to działa na niekorzyść kredytodawców, czyli banku, który udziela kredytu. Aby uniknąć sytuacji, w której inflacja sprawia, że kredyt zostanie spłacony z jednej pensji w przypadku kredytów hipotecznych stosuje się oprocentowanie zmienne.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch części – marży banku oraz stopy WIBOR 3M (w przypadku kredytów walutowych LIBOR 3M). Marża kredytu jest stała i wynosi około 1,5-3,5%. Druga część, czyli WIBOR 3M to zmienna stopa oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym. Dla najpopularniejszych walut obcych (CHF, EUR, GBP, JPY) stosuje się stopę LIBOR 3M, która ustalana jest analogiczny sposób jak WIBOR. Wysokość stopy zmiennej zależna jest od czynników makroekonomicznych, jednak dla uproszczenia można powiedzieć, że najważniejszą rolę w wyznaczaniu jej wysokości odkrywa polityka pieniężna banku centralnego (w Polsce NBP) oraz stopa inflacji.

Oprócz marży i oprocentowania zmiennego istotnym czynnikiem wpływającym na całkowity koszt kredytu jest również prowizja, która wynosi zazwyczaj kilka procent. Zaciągając kredyt nie można o tym zapomnieć, bowiem wpływa ona na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Niektóre banki kuszą ofertami kredytu bez prowizji, jednak nie zawsze jest opłacalne.

Ważne: biorąc jakikolwiek kredyt, pożyczkę czy raty na sprzęt pamiętaj, że najważniejszym wskaźnikiem jest RRSO. To właśnie tam ujęte są wszystkie opłaty i widoczne jest prawdziwe oprocentowanie.

Do powyższych opłat należy jeszcze dodać opłatę za ustanowienie hipoteki (200zł) i podatek PCC od tej czynności (19zł). Ponadto banki często stosują różnego rodzaju ubezpieczenia, opłaty za usługi dodatkowe itd. W niektórych przypadkach lista jest naprawdę długa, dlatego koniecznie trzeba się zapoznać ze wszystkimi opłatami przed wzięciem kredytu.

Wkład własny i zdolność kredytowa – nieodłączne elementy kredytu

Po kryzysie związanym z kredytami frankowymi KNF znacząco zaostrzył przepisy dotyczące wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Obecnie wynosi on 20% wartości nieruchomości, co oznacza, że bank sfinansuje co najwyżej 80%. Dla osób zarabiających w walutach obcych banki stosują jeszcze bardziej rygorystyczne warunki, tak więc chcąc wziąć kredyt w funtach czy w euro należy liczyć się z koniecznością zabezpieczenia 30% lub nawet 40% wkładu własnego.

Dla wielu osób 20% wkład własny może wydawać się wysoką kwotą, jednak jeśli tylko masz możliwości, zachęcam do przygotowania jak największego wkładu własnego. Powód jest prosty – im większy wkład, tym mniejsza kwota kredytu, a co za tym idzie potencjalnie krótszy okres spłaty. Korzyść z tego tytułu może iść w dziesiątki tysięcy złotych!

Oprócz wkładu własnego równie ważna jest zdolność kredytowa – im wyższa tym na więcej możesz sobie pozwolić. Aby ją zbudować trzeba przynajmniej kilku lat solidnego spłacania innych zobowiązań – rat za sprzęty, pożyczek czy kart kredytowych. Sposobów na ugryzienie tematów zdolności kredytowej jest wiele, jednak jedno jest pewne – warto o tym pomyśleć na długo przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny. W przeciwnym wypadku można obudzić się z ręką w nocniku z odmową przyznania kredytu.

Jakie dokumenty są wymagane?

Biurokracja w przypadku kredytu na zakup mieszkania czy budowę domu jest… ogromna. Bez zbędnego komentarza przytoczę  listę najważniejszych dokumentów, które trzeba posiadać przy składaniu wniosku kredytowego. Lista dokumentów może różnić się w zależności od banku, jednak podstawowe pozycje to:

Dokumenty osobiste:

  1. Dowód osobisty
  2. Drugi dokument ze zdjęciem, np. paszport lub prawo jazdy

Rozwód i intercyza

  1. W przypadku intercyzy akt notarialny potwierdzający rozdzielność majątkową
  2. Wyrok rozwodowy

Dochody

  1. Zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach
  2. Wyciąg z rachunku bankowego za 3-6 miesięcy
  3. Umowa o pracę
  4. Księgi rachunkowe i inne dokumenty firmowe (w różnym zakresie zależnie od banku) w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą.

Nieruchomość

  1. Umowa przedwstępna
  2. Dowód nabycia praw własności
  3. Wypis i wyrys z rejestru gruntów (głównie dla domów)
  4. W przypadku mieszkań spółdzielczych zaświadczenie o możliwości założenia KW
  5. Dokumenty dot. Dewelopera (wyciąg z KRS, pełnomocnictwa, pozwolenia na budowę, odpis KW gruntu, oświadczenia (różne).
  6. Aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości oraz kopia złożonego w sądzie wniosku i wpis prawa własności do księgi wieczystej, jeżeli prawo własności nie zostało jeszcze wpisane.
  7. Akt notarialny bądź inny dokument na podstawie którego Zbywca nabył daną nieruchomość.

Powyższa lista, choć długa, jest bardzo skrótowa. Pełne listy dokumentów zależą od rodzaju nieruchomości, rynku (pierwotny/wtórny), od sytuacji rodzinnej wnioskujących oraz od formy zatrudnienia. W najtrudniejszej sytuacji wydają się być przedsiębiorcy, którzy zamierzają wybudować dom, bowiem muszą oni dostarczyć nie tylko tonę dokumentów firmowych, ale także obszerną dokumentację, dotyczącą projektu, gruntu itd.

Mimo to nie należy się obawiać zbierania dokumentacji. Choć jest to nieco mozolne, to banki precyzyjnie określają, które dokumenty są potrzebne. Po prostu wystarczy odrobina cierpliwości i sumienności.

Podsumowanie

Temat kredytów hipotecznych to studnia bez dna, choć najważniejsze informacje już przedstawiłem. Zachęcam jednak do pogłębiania wiedzy na ten temat, bowiem solidne przygotowanie się do hipoteki nie tylko może skrócić czas potrzebny do sfinalizowania umowy kredytowej, ale także znacząco obniżyć koszty kredytu hipotecznego. Obserwacje pokazują, że duża rozpiętość czasowa u wielu osób powoduje, że odsetki stają się czymś kompletnie abstrakcyjnym w porównaniu z wymarzonym mieszkaniem czy domem. Jeśli jednak uświadomimy sobie, że w ratach oddajemy bankowi nie tylko mieszkanie, ale również mercedesa, szybko zaczniemy kombinować jak oddać „tylko” Skodę Octavię czy najwyżej Passata.

Tego, jak najmniejszego, oddawania życzę wszystkim kredytobiorcom. Niech cieszą Was nieruchomości i niech Wam kredyt lekki będzie.

Autorem artykułu jest Łukasz Rosicki – autor bloga „Łukasz Rosicki – Finanse od Podstaw”, na którym opisuje palące problemy finansowe młodych Polaków. Gdy nie prowadzi bloga lub studiuje, pracuje jako webdeveloper i rozwija startup doradczy, który wkrótce ujrzy światło dzienne.

 

Oceń przydatność tego artykułu

You may also like...

2 komentarze

  1. Avatar Katarzyna napisał(a):

    Widziałam zestawienie z początku tego roku że aż 4MLN osób ma wzięty kredyt hipoteczny. Spora liczba, tylko zastanówmy się-Gdyby nie było tego typu kredytów to tak naprawdę kogo by było stać na własne mieszkanie? Pewnie zaledwie 1% najbogatszych polaków mogłaby pozwolić sobie na taki zakup.

  2. Avatar PJ napisał(a):

    Niewielu z nas zdaje sobie do końca sprawę, że kredyt hipoteczny jest jedną z najtańszych i najbardziej przewidywalnych pożyczek. Jeśli właściwie ocenimy swoje możliwości finansowe, naszą zdolność kredytową oraz sytuację zawodową to będziemy na najlepszej drodze, aby spełnić marzenie o własnym mieszkaniu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *